Nhà đang thế chấp, bán sao?

Hỏi: Tôi có một căn nhà 5 tầng trên đất 120m2 tại thị trấn ĐA, huyện ĐA, thành phố HN. Tháng 03/2011 tôi có vay vốn ngân hàng Vietcombank chi nhánh ĐA 900 triệu đồng có thế chấp nhà đất trên. Nay vì đang cần tiền để chi phí cho gia đình, tôi muốn bán nhà đất trên cho bà TH (43 tuổi, người tỉnh CB). Vậy Luật sư cho tôi hỏi nhà đất đang thế chấp như vậy tôi có được bán cho bà TH hay không? Nếu được, xin Luật sư hướng dẫn tôi thủ tục cần thiết. Xin cảm ơn.

Luật gia Nguyễn Tú Anh– Ban Tư vấn Trung tâm Tư vấn pháp luật 24h– trả lời:

Trước tiên xin khẳng định với anh là nhà đất nêu trên hoàn toàn có quyền chuyển nhượng theo quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai.

Thứ hai, theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP- BTNMT- NHNN về xử lí tài sản bảo đảm:

“Trường hợp tài sản thế chấp đang bị cầm giữ theo quy định tại Điều 416 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ đối với bên cầm giữ hoặc tự mình thực hiện nghĩa vụ đối với bên cầm giữ để nhận lại tài sản thế chấp. Sau khi bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ thì bên cầm giữ có trách nhiệm giao lại tài sản theo thời hạn và địa điểm mà bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp yêu cầu.

Việc giao tài sản thế chấp phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên thế chấp và bên cầm giữ trong trường hợp bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ đối với bên cầm giữ hoặc có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận thế chấp và bên cầm giữ trong trường hợp bên nhận thế chấp thực hiện nghĩa vụ đối với bên cầm giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp bên nhận thế chấp thực hiện nghĩa vụ đối với bên cầm giữ thì có quyền yêu cầu bên thế chấp hoàn trả giá trị nghĩa vụ đã thực hiện và các chi phí hợp lý phát sinh (nếu có) hoặc được tính vào giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp.”

Do đó, trường hợp này anh phải làm thủ tục giải chấp tại Ngân hàng, đồng thời làm thủ tục xóa thế chấp đồng thời với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà trên đất tại bộ phận một cửa Văn phòng đăng kí đất đai.

Mọi thắc mắc xin liên hệ:

Trung tâm Tư vấn pháp luật 24h– Công ty TNHH Tư vấn Đức Anh

Tổng đài tư vấn pháp luật: 0936.29.78.28

Đất đã chuyển nhượng năm 1992, có đòi lại được không?

Hỏi: Thưa Luật sư, mẹ tôi năm nay 68, cha tôi đã mất, hiện đang sống với vợ chồng tôi. Năm 1992 mẹ tôi có mua 1 thửa đất ở của nhà ông H, có giấy tờ viết tay (nhưng không có công chứng chứng thực). Mẹ tôi đã xây nhà trên đất đó và sử dụng ổn định từ đó đến nay. Nay mẹ tôi muốn làm sổ đỏ cho thửa đất đó, nhưng con cháu ông H không đồng ý và đe doạ sẽ kiện đòi lại thửa đất này vì tờ giấy viết tay là vô giá trị. Vậy cho tôi hỏi có đúng là giấy tờ viết tay mua bán đất như vậy là vô giá trị và mẹ tôi có cách nào để giữ lại thửa đất không ạ. Xin cảm ơn!

Luật gia Nguyễn Tú Anh- Hotline: 0936 29 78 28- trả lời:

Theo Quyết định số 201/CP của Hội đồng Chính phủ (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/1980), pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán, phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, do đó về nguyên tắc chung thì mọi hợp đồng chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này đều trái pháp luật. Tuy nhiên, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP quy định một số trường hợp ngoại lệ, theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được công nhận nếu: Hợp đồng đã được thực hiện và bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất kinh doanh trên đất đó (Theo điểm b3 khoản 2.2 Mục II). Do đó, từ quy định này, ta có thể thấy trong trường hợp của gia đình chị, Toà án sẽ công nhận hợp đồng này và bên chuyển nhượng không có căn cứ để đòi lại quyền sử dụng đất.

Gia đình chị có thể làm hồ so theo quy định đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp. Trân trọng!

---

Mọi chi tiết xin liên hệ:

M: 0936.29.78.28

E: tuanhlawyer@gmail.com 

Làm sao để tách thửa đất khi cha qua đời?

Làm sao để tách thửa đất khi cha qua đời?

Hỏi: Thưa Luật sư, cha tôi là chủ sử dụng mảnh đất diện tích 3.600 m2 đất ở tại quê nhà, thôn PX, xã TM, huyện YY, tỉnh N. Cha tôi qua đời năm 2007, không để lại di chúc. Mẹ tôi đã mất từ năm 2000. Tôi có 3 anh em và cha tôi có di nguyện sau khi cha qua đời chia đất cho 2 em trai con chú ruột tôi tại thửa đất trên. Hiện toàn bộ thửa đất do anh trai cả của tôi quản lý, sử dụng. Anh em chúng tôi đã thống nhất với nhau về việc phân chia tài sản như sau:
- Cắt 100 m2 làm nhà thờ để thờ cúng ông cha trên nền cũ ngôi nhà của cha tôi;
- Cắt cho tôi, em trai tôi, 2 em con chú  mỗi người 50 m2 (tổng là 200 m2);
- Còn lại 3.300 m2 để anh cả tôi quản lý sử dụng.
Chúng tôi đã thoả thuận và lập thành văn bản phân chia di sản thừa kế, tuy nhiên khi đi làm hồ sơ không thể tách thửa được vì hạn mức đất ở tại tỉnh tôi là 80 m2 nên không thể tách được. Vậy xin hỏi có đúng là tôi không được tách thửa hay không và có cách nào để có thể làm được sổ đỏ không? Xin cảm ơn!

Luật gia Nguyễn Tú Anh- Tổng đài Tư vấn pháp luật 0936.29.78.28 Ban tư vấn Làm sổ đỏ trọn gói, trả lời:

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, đối với việc tách thửa, chỉ cho tách thửa trong trường hợp thửa đất sau khi tách phải lớn hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Cũng xin thông tin lại với bác H, tại quê bác, tỉnh N, theo Quyết định số của UBND tỉnh đã quy định rõ diện tích tối thiểu được tách thửa là 80 m2 đúng theo sự giải thích của cán bộ địa chính xã. Như vậy, nếu để tách làm 5 thửa như dự định thì không thể thực hiện được.
Tuy nhiên, theo ý kiến của tôi, bác có thể gộp phần thừa kế của 2 anh em bác và 2 người con chú ruột lại thành 2 thửa, mỗi thửa có diện tích là 100 m2 thì hoàn toàn có thể tách được. Pháp luật hiện nay cụ thể là Bộ luật Dân sự năm 2005 ghi nhận hình thức sở hữu chung theo phần, theo đó mỗi người sở hữu 50% tổng diện tích thửa sẽ khai thác theo thoả thuận. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ có thể chuyển nhượng cho người khác nếu được sự đồng ý của người còn lại và đã chào bán cho đồng chủ sử dụng còn lại và người đó không mua.
Về hồ sơ, bác phải làm hồ sơ theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT và nộp tại Sở Tài nguyên và môi trường.

Chúng tôi có thực hiện dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói, nhanh chóng, giá cả phù hợp. Đề nghị liên hệ với chúng tôi để biết thêm chi tiết:

Hotline: 0936.29.78.28

Email: tuanhlawyer@gmail.com.

Để thừa kế đất như thế nào

Hỏi: Chào Luật sư, tôi năm nay 75 tuổi, là bộ đội về hưu, tôi có 1 mảnh đất do cha ông để lại ở quê nhà, diện tích 2000m2, có 1 nhà thờ 60 m2, 1 nhà ở 120 m2, còn lại là đất vườn. Mảnh đất này gia đình tôi sử dụng ổn định, liên tục và không có tranh chấp, tuy nhiên lại không có giấy tờ gì. Nay tôi đã già, sức khỏe suy giảm, tôi muốn để lại đất cho con cháu, vậy đề nghị Luật sư tư vấn phương án cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật gia Nguyễn Tú Anh- Tổng đài Tư vấn pháp luật 0936.29.78.28 Trung tâm dịch vụ Làm sổ đỏ trọn gói, trả lời:

Theo quy định của pháp luật Dân sự, Đất đai, cá nhân đang sử dụng đất có quyền để lại thừa kế "quyền sử dụng đất" cho cá nhân, cơ quan, tổ chức khác dưới hình thức lập di chúc định đoạt di sản là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc lập di chúc định đoạt quyền di sản là quyền sử dụng đát chỉ có giá trị khi đất đó đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ.

Chính vì vậy, đề nghị bác làm các thủ tục xin cấp sổ đỏ, sau đó làm 1 bản di chúc có công chứng và lưu giữ. Đối với trường hợp đất sử dụng trước năm 1993, được UBND xã xác định sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì sẽ kiến nghị UBND huyện cấp sổ đỏ. 

Chúng tôi có thực hiện dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói, nhanh chóng, giá cả phù hợp. Đề nghị liên hệ với chúng tôi để biết thêm chi tiết:

Hotline: 0936.29.78.28

Email: tuanhlawyer@gmail.com.

Làm sổ đỏ thế nào?

Sổ đỏ là một loại giấy tờ quan trọng đối với mỗi cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội. Sổ đỏ có tên gọi đầy đủ dưới góc độ pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là loại giấy tờ ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người đang sử dụng đất. Ở Việt Nam, theo quy định của pháp luật về đất đai, cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Từ đó, khi giao dịch, đối tượng giao dịch là "quyền sử dụng đất" (trên thực tế vẫn là đất) được ghi nhận bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ. Sổ đỏ là căn cứ ghi nhận và chứng minh một người là chủ sử dụng đất hợp pháp, đồng thời là điều kiện để tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Khi anh có quyền SD 1 mảnh đất, anh muốn bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn, để thừa kế, anh phải có sổ đỏ làm bằng chứng chứng minh mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng của anh. 

Như vậy, có thể thấy sổ đỏ đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với mỗi cá nhân, cơ quan, tổ chức. Để làm được sổ đỏ, cần phải tiến hành các bước sau đây:

Bước 1: Xác định tình trạng sử dụng đất: Ai đang sử dụng đất? Sử dụng từ khi nào? Có phát sinh tranh chấp gì không? Có thuộc trường hợp đã có quy hoạch thu hồi đất, chuyển đổi đất không? Mục đích sử dụng đất là gì? Trên đất có tài sản không? Nếu có tài sản đó được xây dựng hợp pháp không; có được thể hiện trên sổ đỏ không? Diện tích là bao nhiêu? Có phù hợp quy hoạch không?

Bước 2: Nếu xét thấy đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng kí đất đai hoặc UBND huyện. Khi nộp hồ sơ hợp lệ và được tiếp nhận, phải nhận giấy hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tại Kho bạc Nhà nước hoặc cơ quan khác do cơ quan có thẩm quyền chỉ định. Khi nộp phải giữ biên lai hoặc hóa đơn để làm căn cứ đối chiếu.

Bước 4: Nhận kết quả thủ tục hành chính. 

Bước 5: Thực hiện khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành chính trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền từ chối cấp Giấy chứng nhận mà không có căn cứ hoặc căn cứ đó không hợp pháp. 

Đồng hành cùng qúy vị trong việc thực hiện các thủ tục hành chính và giải quyết tranh chấp, chúng tôi có cung cấp dịch vụ Tư vấn pháp luật trực tiếp miễn phí qua tổng đài: 0936.29.78.28 và thực hiện trọn gói thủ tục hành chính về xin cấp sổ đỏ cho quý vị. Mọi chi tiết xin liên hệ: 

Luật gia Nguyễn Tú Anh- Tổng đài 0936.29.78.28.